دعوى صحة ونفاذ عقد البيع الوارد على عقار دعوى شخصيةٌ عقارية تهدف إلى إجبارِ البائع على تنفيذ الالتزام بنقل ملكية المبيع تنفيذاً عينياً، وإلى الحصولِ على حكم قضائي يقوم تسجيلُه بالسجل العقاري مقامَ تسجيل العقد ذاته.

يلزم لسلامة ركن المحل ثبوت ورود العقد على محل مملوك للمتصرِّف، حتى تضمن المحكمة عدم إنفاذها تصرفاً في ملك الغير؛ لا يرفع هذه اللازمة مبدأُ عدم سريان بيع ملك الغير في حق المالك، بل يؤكدها.

تقصير المدعي في التدليل على ملكية البائع للمبيع لا يعني حتماً عدم تحققها؛ رفض الدعوى بحالتها لنقص موجبات الفصل في هذه الموضوعة ليس بحكم حاسم لا وجه للرجوع فيه؛ ليس من شأنه أن يمنع المدعي من معاودة الدعوى إذا ما تفادى أسباب عدم إجابته وتغيرت حالة الأوراق التي انتهت بالرفض.

وإن ثبت خطأ سلوك حرس المنشآت النفطية، وأن قذيفته هي السبب المباشر للضرر، إلا أن الذي أثارها في المقام الأول هو ابتداء الطرف المقابل بالاعتداء، ما يعد معه مشاركاً في المسؤولية عما ترتب من أضرار، فلا يكون الحرس مسؤولاً إلا عن جزء من قيمتها.

يستلزم ثبوت الضرر المادي من المدعي تحديدَ كلِّ عنصر من عناصره والتدليلَ عليه حتى يتأتى للمحكمة التحقق من مدى حقه في التعويض عن كلٍّ منها ثم تقدير المستحق جبراً للضرر. لا حجية للتقدير المكتوب الذي يعده المدعي. إذ، وكما قال رسول الله صلى الله عليه وسلم، “لو يعطى الناس بدعواهم، لادعى رجالٌ أموالَ قوم ودماءهم”. ثم إن ذلك لا يندرج تحت الاستثناءات التي قررها القانون المدني على هذا الأصل العام في الإثبات، كذاك المتعلق بدفاتر التجار.

إذا كان الضرر المادي محتملاً غير محقق الوقوع، بطل أن يكون سنداً للتعويض. إذا لم يقدم المدعي الدليل الكافي لصدق قوله بالكسب الفائت، وليس في الأوراق ما يبرهن على عمل مصنعه أصلاً فضلاً عن احتراق مواد موجودة فيه فعلاً ومعدة للبيع، فإنه لا يسوغ للمحكمة افتراض الضرر اعتماداً على طبيعة المصنع لانعدام التلازم بين الأمرين.

المصلحة الشخصية المشروعة المباشرة شرط لقبول الدعوى. مِلاكها أن يكون للمدعي من وراء التجائه إلى القضاء منفعةٌ حقيقة، منفعةٌ لا تقوم بالضرورة بل قضاء. فلا تكون المصلحة قائمة إذا كان ما يسعى إليه قضاءً لن يعود عليه بفائدة حقيقة، بحيث لا يكون في وسعه القانوني أن يضيف إليه حقاً يدعيه، ولا هو بالحتمي لدفع ضرر يتوقع أن يصيبه.

العقد شريعة المتعاقدِين، وقوته الملزمة تنبع من إرادتهم ترتيبَ أثار محددة عليه، وإذن فمن الطبيعي أن يكون نسبي الآثار، بحيث لا تتعدى الالتزامات والحقوق التي يولدها غيرَ أطرافه. فغيرُهم لم يُردها، ولهذا لم يكن طرفاً في العقد، فلا تطاله، وإذن فلا يصح الاحتجاج به عليه. فإذا لم يكن المدعي بطرف في العقد، ولا هو من الخلف العام أو الخاص للمتعاقدين، فإنه يظل أجنبياً عنه، فلا يكون نافذاً في حقه. وإذا كان قد انعقد على عقار يقول بملكيته فيه، فلا يسلبه هذا الملكَ ولا يتنقص من حقوقه فيه في شيء. وحسبه في هذه الحالة، إذا كان مالكاً حقاً وحاجّه أحدٌ بالعقد، التمسكُ بعدم سريانه في حقه عملاً بمبدأ الأثر النسبي للعقود، وذلك من دون الحاجة إلى حكم قضائي.

على المدعية، لتؤتى سؤلها بتعيين مصفٍ للتركة، أن تثبت في المقام الأول قيام حالة الإرث. هذا يكون بالتدليل على وفاة المورث، وعلى انحصار إرثه في من تقول إنهم ورثته. إذا قصرت في ذلك كلياً، ولم تجد المحكمة في ملف الدعوى، وقد عدم الحجة مطلقاً وإن بمفهومها الواسع، ما يحثها على أن تأمرها من تلقاء نفسها بتقديم مستند استشهدت به، فلا يكون في تركها هذه الرخصة أي انتقاص من كمال وظيفتها ساعياً للوصول إلى الحقيقة.

لا تلازم بين إخفاق المدعية في إثبات الوراثة وعدمها. ولهذا، فليس الحكم بالرفض، بسبب خلو أوراق الدعوى من السند القانوني للإرث، بحكم حاسم لا وجه للرجوع فيه، وليس من شأنه أن يمنع المدعية من معاودة إقامة دعواها أمام هذه المحكمة إذا ما تفادت أسباب عدم إجابتها وتغيرت حالة الأوراق التي انتهت بهذا الحكم. فهذا الحكم لا يعدو في جوهره أن يكون قضاءً في الدعوى بحالتها الراهنة التي لا تكفي لوضع حد لها. فلا تكون له إلا حجية موقوتة تقتصر على هذه الحالة مادامت لم تتغير.

يأخذ استيلاء السلطة التنفيذية على أملاك الغير بشكل عام ضرباً من ثلاثة: إما أن يكون تنفيذاً لأحكام القانون 4 لسنة 1978 بتقرير بعض الأحكام الخاصة بالملكية العقارية، أو وفقاً لقانون التطوير العمراني، أو لا وفقاً لهذا ولا لذاك، بل غصباً؛ لا مرية في أن اتجاه الدعوى وطريق إثباتها وفحوى الحكم فيها معلقٌ على تحديد نمط الاستيلاء والقانون الموجب له أو المرتبط به.

إقرار دفاع المدعى عليهما باستيلاء جهة الإدارة على العقار موضوع الدعوى لا يعفي المدعي من عبء إثبات سبيل الاستيلاء إذا حصل تخالف بشأنه؛ خلو أوراق الدعوى من التدليل على ذلك بسبب تقصير المدعي يحيلها بلا أساس لتحديد المحكمة للقانون الواجب التطبيق ويمتنع معه عليها الفصل في موضوعها بحكم حاسم.

تقصير المدعي في إثبات سبيل الاستيلاء لا يطال حقه في التعويض عن هذا الاستيلاء إن كان له سنده في الواقع والقانون؛ حسبُه أنه يمنع المحكمةَ من التطرق إلى مدى الاستحقاق لنقص موجبات الفصل فيه؛ لا يمنع هذا الحكمُ المدعيَ من معاودة إقامة الدعوى أمام هذه المحكمة إذا ما تفادى أسباب عدم الإجابة؛ حجية الحكم موقوتة لأنه لا يعدو أن يكون قضاءً في الدعوى بحالتها الراهنة التي لا تكفي لوضع حد لها.

إذا كان أساس الاستيلاء على العقار هو تطبيق القانون 4 لسنة 1978 بشأن تقرير بعض الأحكام الخاصة بالملكية العقارية، فإن التعويض عنه تحكمه نصوص هذا القانون والقوانين والقرارات المتعلقة بتطبيقاته، ولا يكون لاستدعاء قانون التطوير العمراني ههنا محلٌ ولا أساس من القانون.

استحداث قرار اللجنة الشعبية العامة 108 لسنة 2006، وتعديلاته، حقاً لصاحب العقار المستولى عليه بموجب القانون 4 في المطالبة بالتعويض عن نزع ملكية عقاره، إما أمام اللجان المشكلة لهذا الغرض، وإما أمام القضاء، يمنع الدفعَ بسقوط الحق في رفع الدعوى بالتقادم الطويل من يوم الاستيلاء على العقار. فسريان التقادم يبدأ من اليوم الذي نشأ فيه هذا الحق في التعويض، أي اليوم الذي صدر فيه القرار.

قبول الدعوى العينية بتثبيت ملكية عقار يستلزم تقديم شهادة سلبية دالة على أن العقار ليس محلاً لإجراءات تحقيق الملكية؛ لا تغني في ذلك الشهادة القديمة، بل يلزم تقديم شهادة حديثة تفيد أن العقار بالحالة المشروطة وقت رفع الدعوى؛ لا يكفي حملها هذا المعنى بشكل ظني، ولا يلزم عنونتها بالشهادة السلبية.

لا وجه للتحدي بعدم لزوم الشهادة السلبية استناداً إلى المادة الثالثة من قرار المجلس الوطني الانتقالي بشأن إعادة تنظيم وتحديد ضوابط العمل بمصلحة التسجيل العقاري وأملاك الدولة؛ نصها يمنع المصلحة من الأعمال والإجراءات المتعلقة بالتصرفات الناقلة للملكية فقط؛ إصدار الشهادة السلبية يدخل في طائفة الأعمال الإدارية، ثم إن حكمة التشريع المتمثلة في الحؤول دون العبث بحق الملكية في الفترة الانتقالية لا تقتضي منعها.

ليست حجية الأمر المقضي، وفقاً للمادة 393 من القانون المدني، من النظام العام. وهي لا تتحقق إلا لما تنازع عليه الخصوم وناضلوا في شأنه نضالاً انتهى بقول المحكمة كلمتها فيه. وإذاً، فليس للخصم التحدي بالحجية في ما فصلت فيه المحكمة مما لم تثر فيه منازعة مع خصمه ولم يتخذ بشأنه موقفاً قولياً أو فعلياً، إذ في الحكم الفاصل في المنازعة التي بان موقف كلّ خصم منها تكمن المصلحة الحقيقية من التمسك بالحجية. فهذا الموقف هو ما جعله الشارع محل الاعتبار حين علق الأخذ بالحجية على الدفع بها، وذلك ليتيح للخصم مكنة الدفاع عن موقفه السابق. وعلى هذا، فإن التلازم بين مصلحته من الدفع وتعلق الحكم بموقفه في الدعوى يستتبع بالضرورة غياب مصلحته من الدفع بحجية حكم لا يتعلق بموقفه فيها، وبالتالي فعلى المحكمة إن عرضت عليها الدعوى ثانية أن تنظرها وتقضي فيها وفقاً لما تقتنع به.