دعوى صحة ونفاذ عقد البيع الوارد على عقار دعوى شخصيةٌ عقارية تهدف إلى إجبارِ البائع على تنفيذ الالتزام بنقل ملكية المبيع تنفيذاً عينياً، وإلى الحصولِ على حكم قضائي يقوم تسجيلُه بالسجل العقاري مقامَ تسجيل العقد ذاته.

يلزم لسلامة ركن المحل ثبوت ورود العقد على محل مملوك للمتصرِّف، حتى تضمن المحكمة عدم إنفاذها تصرفاً في ملك الغير؛ لا يرفع هذه اللازمة مبدأُ عدم سريان بيع ملك الغير في حق المالك، بل يؤكدها.

تقصير المدعي في التدليل على ملكية البائع للمبيع لا يعني حتماً عدم تحققها؛ رفض الدعوى بحالتها لنقص موجبات الفصل في هذه الموضوعة ليس بحكم حاسم لا وجه للرجوع فيه؛ ليس من شأنه أن يمنع المدعي من معاودة الدعوى إذا ما تفادى أسباب عدم إجابته وتغيرت حالة الأوراق التي انتهت بالرفض.

الغش المقصود في دعوى الغش في إجراءات تحقيق الملكية “هو كلُّ فعل أو تصرف يصدر من طالب تحقيق الملكية بقصد إخفاء الحقيقة بشأن ملكية العقار المطلوب تحقيقُ ملكيته تمهيداً لإصدار سند الملكية المؤقت أو القطعي”؛ على المدعيين، وقد أسسا دعواهما على القول بغش الطالب وبتواطؤ مصلحة التسجيل العقاري معه، التدليل على ثلاثة عناصر لا يتحقق الغش إلا باجتماعها: الأول، أن الحقيقة هي أن الأرض التي جرى تحقيق ملكيتها ليست ملكاً للطالب وحده؛ الثاني، أنه يعلم ذلك؛ الثالث، أنه إما تعمد إخفاء هذه الحقيقة عن مصلحة التسجيل العقاري، أو أنهما معاً تواطآ على الغش؛ لإثبات الغش في جانب المصلحة، تجب البرهنة، على الأقل، على أحد أمرين: الواحد، التواطؤ على الغش، وهذا يكون بإثبات علمِها بما يقول المدعيان إنه الحقيقة وبإثبات تقصِّدها مجاراة الطالب في مخالفتها؛ الآخر، ممارستُها وحدها غشاً في إجراءات التحقيق.

لا يدخل في ولاية هذه المحكمة التحققُ من مدي كفاية الإجراءات التي اتبعتها المصلحة، وتلك التي اتخذتها، لحمل نتيجة التحقيق؛ يقتصر دورها على النظر في ما إذا كانت قد مارست سلوكاً قائدها فيه سوء النية وتغيي تزييف الحقيقة.

دعوى صحة عقد البيع الوارد على عقار ونفاذه دعوى شخصية عقارية تستند إلى حق شخصي طلباً لتقرير حقٍّ عيني على عقار. إنها من دعاوى الاستحقاق مآلاً، الهدف الحقيقي من رفعها إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع تنفيذاً عينياً، والحصول على حكم قضائي بانتقال هذه الملكية ليقوم تسجيلُه بالسجل العقاري مقامَ تسجيل العقد ذاته، ليتحققَ الانتقالُ بالطريق المقرر قانوناً. فعلة هذه الدعوى هي ابتغاء نقل الملكية إلى المشتري؛ لأن العقد بمجرده لا يكفي لحصول ذلك، ولا يتجاوز أثره إنشاء التزامات شخصية لا يكون فيها البائع أكثر من دائن شخصي بحقوقه الناشئة عن العقد.

من لوازم الحكم بسلامة العقد، إثبات وروده على عقار مملوك للمتصرِّف لتضمن المحكمة عدم إنفاذها تصرفاً في ملك الغير، فيكون انتقال الملكية للمتصرف له ممكناً. لا يغير من جوهرية هذا الشرط مبدأ عدم سريان العقد في حق المالك للعقار في الأحوال التي لا يكون فيها هو المتصرِّف. فعقد بيع ملك الغير لا ينقلب صحيحاً في حق المشتري إلا بإقرار المالكِ البيعَ، ولذا فإن إقدام المحكمة على القضاء بصحة عقد ناقل للملكية من دون أخذ خطوات أساسية تضمن بالقدر المتيسر فاعلية حكمها في ذلك النقل، واضعة في حسبانها تلك الضمانة التي وضعها المشرع للمالك، لهو سلوك قاصر عن التدقيق، غير سديد، وباعث على فتح الباب واسعاً أمام التصرف في أملاك الغير. أضف إليه أن استحضار قاعدة أن تصرف غير المالك لا يسلب هذا ملكَه ولا يتنقص من حقوقه في شيء، إذ يظل محتفظاً بحقه في التسجيل بوصفه المالك، وإن حاز غيرُه حكماً بصحة التعاقد على عقاره، استحضار هذا يُقصي فكرة عدم لزوم تثبت المحكمة من مسألة الملكية، ويستحيل معه حكمها بالصحة والنفاذ، من دون هذا التثبت، حكماً يفتقد للمسوغ القانوني بل عبثاً. ثم إن القول بغير هذا يستتبع أن التسليم بانتقال الملكية بتسجيل ذي الشأن الحكمَ القضائي، وبعدم انتقالها بتسجيله العقدَ العرفي، يصير من قبيل المفارقة التي لا تجد المحكمة معنى مقبولاً لها.

لا يجزئ المدعيَ استدلالُه في ملكية البائع العقارَ على عقد عرفي يشتري هذا العقار بموجبه من البائع له. فليس في الأوراق حكم بصحته ونفاذه، فضلاً عما يثبت تسجيل هذا الحكم بالسجل العقاري. ثم إن بحث سلامته أمر خارج عن حدود هذه الدعوى. ولا ريب في فساد القول بكفاية عقد كهذا في انتقال الملكية إلى البائع؛ إذ لو كان كذلك، لما كانت هناك حاجة في المقام الأول لمثل الدعوى المطروحة ولا للتسجيل في السجل العقاري؛ وحسبُ المدعي، عندها، ما بيده من عقد لتحقق ملكيته. زد عليه أن تأسيس الحكم بصحة عقد ونفاذه من أجل تسجيله فترتيبه الأثرَ الناقل للملكية، على عقد لا يصلح في ذاته ناقلاً للملكية، بل يحتاج هو الآخر لمثل هذا الحكمِ ومن بعد للتسجيل، لهو تأسيس فاسد بسبب ما ينطوي عليه من مغالطة منطقية.

لثبوت صفة المدعين في الدعوى التي يقولون بأنهم يقيمونها بحسبانهم مالكين في الشيوع مع المدعى عليه الأول للأرض التي وهبها إلى المدعى عليهما الثاني والثالث، يلزم تحقق عنصرين: الأول، ثبوت صلتهم بالأرض، بالبرهنة على ملكيتهم لها أو فيها؛ الثاني، مكنتهم القانونية لإقامة دعوى إبطال العقدين المتعلقين بها والحال أنهم ليسوا من أطرافهما.

دعوى صحة عقد البيع الوارد على عقار ونفاذه دعوى شخصية عقارية تستند إلى حق شخصي طلباً لتقرير حقٍّ عيني على عقار. إنها من دعاوى الاستحقاق مآلاً، الهدف الحقيقي من رفعها إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع تنفيذاً عينياً، والحصول على حكم قضائي بانتقال هذه الملكية ليقوم تسجيلُه بالسجل العقاري مقامَ تسجيل العقد ذاته، ليتحققَ الانتقالُ بالطريق المقرر قانوناً. فعلة هذه الدعوى هي ابتغاء نقل الملكية إلى المشتري؛ لأن العقد بمجرده لا يكفي لحصول ذلك، ولا يتجاوز أثره إنشاء التزامات شخصية لا يكون فيها البائع أكثر من دائن شخصي بحقوقه الناشئة عن العقد.

من لوازم الحكم بسلامة العقد، إثبات وروده على عقار مملوك للمتصرِّف لتضمن المحكمة عدم إنفاذها تصرفاً في ملك الغير، فيكون انتقال الملكية للمتصرف له ممكناً. لا يغير من جوهرية هذا الشرط مبدأ عدم سريان العقد في حق المالك للعقار في الأحوال التي لا يكون فيها هو المتصرِّف. فعقد بيع ملك الغير لا ينقلب صحيحاً في حق المشتري إلا بإقرار المالكِ البيعَ، ولذا فإن إقدام المحكمة على القضاء بصحة عقد ناقل للملكية من دون أخذ خطوات أساسية تضمن بالقدر المتيسر فاعلية حكمها في ذلك النقل، واضعة في حسبانها تلك الضمانة التي وضعها المشرع للمالك، لهو سلوك قاصر عن التدقيق، غير سديد، وباعث على فتح الباب واسعاً أمام التصرف في أملاك الغير. أضف إليه أن استحضار قاعدة أن تصرف غير المالك لا يسلب هذا ملكَه ولا يتنقص من حقوقه في شيء، إذ يظل محتفظاً بحقه في التسجيل بوصفه المالك، وإن حاز غيرُه حكماً بصحة التعاقد على عقاره، استحضار هذا يُقصي فكرة عدم لزوم تثبت المحكمة من مسألة الملكية، ويستحيل معه حكمها بالصحة والنفاذ، من دون هذا التثبت، حكماً يفتقد للمسوغ القانوني بل عبثاً. ثم إن القول بغير هذا يستتبع أن التسليم بانتقال الملكية بتسجيل ذي الشأن الحكمَ القضائي، وبعدم انتقالها بتسجيله العقدَ العرفي، يصير من قبيل المفارقة التي لا تجد المحكمة معنى مقبولاً لها.

التجهيل بالمدعى به المبطل لصحيفة الدعوى، المقصود في نص المادة 88 من قانون المرافعات، هو ذاك الذي يجهِّل بموضوع الدعوى أو يثير الشك حول طلبات المدعي فيها إلى حد يتعذر فيه على المحكمة معرفة حقيقتها وماهيتها؛ بطلان الصحيفة لا يتحقق بعنصر خارج عنها، بل بعيب يصيبها في ذاتها. وعلى هذا، فإن التغاير في حدود العقار الواردة فيها عن تلك المبينة في مستندات المدعيات أمر يتعلق بإثبات الدعوى لا بكيان الصحيفة، وإذاً فلا ينبغي له أن يضرها.

على المدعيات في دعوى الغش في إجراءات تحقيق الملكية، إثبات صلتهن بالعقار موضوع الشهادة العقارية المقول بصدورها غشاً. إذا حددن هذه الصلة في الملكية التي يرجعن سببها إلى الميراث، لزمهن لإثباتها التدليلُ على أن العقار من تركة مورثهن، ثم على انحصار إرثه فيهن أو في ورثة هن منهم. إذا لم يقمن الحجة على ذلك، انتفت صفتهن في اختصام الغير بشأن هذا العقار.

النص على اختصاص لجنة محددة بالفصل في نزاع ليس من شأنه بمجرده أن يسلب القضاء اختصاصَه الأصيل بذلك إلا بوجود نص صريح؛ تقرير اختصاص لجنة من دون الإفصاح على أن اختصاصها مانع، لا يؤثر في الاختصاص الأصيل للقضاء؛ الشخصية الاعتبارية والذمة المالية المستقلتان للمتعاقد يمنعان مخاصمة الجهة المشرفة عليه؛ التضامن في المسؤولية العقدية غير مفترض؛ على من يدعيه إثباته.

العقد لا يكون زمنياً إلا إذا كان الزمن عنصراً جوهرياً فيه، بحيث تكون العلاقة القانونية الناشئة بموجبه ممتدةً بطبيعتها؛ يكون فورياً إذا كان بطبيعته يقبل تنفيذَه دفعة واحدة؛ لا يغير من صفة الفورية تأجيلُ بعض الالتزامات الناشئة عنه مادامت قابلة بالطبيعة للتنفيذ الفوري.

الإيصال المالي ليس بالعقد، بل مجرد أداة لإثباته؛ الاتفاق، لا ما صُبَّ فيه، هو ما يخضع لاختبار السلامة في المقام الأول؛ اتفاق طرفي العقد بشأن المسائل الجوهرية دون التفصيلية لا يعيب محله.

على المدعي التدليل على الضرر المادي بتحديد كلِّ عنصر من عناصره وإثباته؛ الاكتفاء بطلب التعويض عن الأضرار المادية دون تحديدها، فضلاً عن إثباتها، لا يحقق شرط استحقاق هذا النوع من التعويض؛ محل الضرر المعنوي ليس مصلحة مالية، بل مصاباً في الشعور أو العاطفة أو الكرامة أو الشرف أو في أي قيمة معنوية؛ هو من الخفايا غير المدركة بالظاهر، فلا يمكن لمسه والوقوف عليه وتحديد عناصره؛ يكفي للحكم به معقوليةُ تصور ترتبه عن الخطأ، ومعقولية تقدير المبلغ المراد جبراً له أو تخفيفاً منه.