53 م د: صحة ونفاذ عقد بيع عقار (رفض بحالتها لعدم إثبات ملكية البائع)

:

دعوى صحة عقد البيع الوارد على عقار ونفاذه دعوى شخصية عقارية تستند إلى حق شخصي طلباً لتقرير حقٍّ عيني على عقار. إنها من دعاوى الاستحقاق مآلاً، الهدف الحقيقي من رفعها إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع تنفيذاً عينياً، والحصول على حكم قضائي بانتقال هذه الملكية ليقوم تسجيلُه بالسجل العقاري مقامَ تسجيل العقد ذاته، ليتحققَ الانتقالُ بالطريق المقرر قانوناً. فعلة هذه الدعوى هي ابتغاء نقل الملكية إلى المشتري؛ لأن العقد بمجرده لا يكفي لحصول ذلك، ولا يتجاوز أثره إنشاء التزامات شخصية لا يكون فيها البائع أكثر من دائن شخصي بحقوقه الناشئة عن العقد.

من لوازم الحكم بسلامة العقد، إثبات وروده على عقار مملوك للمتصرِّف لتضمن المحكمة عدم إنفاذها تصرفاً في ملك الغير، فيكون انتقال الملكية للمتصرف له ممكناً. لا يغير من جوهرية هذا الشرط مبدأ عدم سريان العقد في حق المالك للعقار في الأحوال التي لا يكون فيها هو المتصرِّف. فعقد بيع ملك الغير لا ينقلب صحيحاً في حق المشتري إلا بإقرار المالكِ البيعَ، ولذا فإن إقدام المحكمة على القضاء بصحة عقد ناقل للملكية من دون أخذ خطوات أساسية تضمن بالقدر المتيسر فاعلية حكمها في ذلك النقل، واضعة في حسبانها تلك الضمانة التي وضعها المشرع للمالك، لهو سلوك قاصر عن التدقيق، غير سديد، وباعث على فتح الباب واسعاً أمام التصرف في أملاك الغير. أضف إليه أن استحضار قاعدة أن تصرف غير المالك لا يسلب هذا ملكَه ولا يتنقص من حقوقه في شيء، إذ يظل محتفظاً بحقه في التسجيل بوصفه المالك، وإن حاز غيرُه حكماً بصحة التعاقد على عقاره، استحضار هذا يُقصي فكرة عدم لزوم تثبت المحكمة من مسألة الملكية، ويستحيل معه حكمها بالصحة والنفاذ، من دون هذا التثبت، حكماً يفتقد للمسوغ القانوني بل عبثاً. ثم إن القول بغير هذا يستتبع أن التسليم بانتقال الملكية بتسجيل ذي الشأن الحكمَ القضائي، وبعدم انتقالها بتسجيله العقدَ العرفي، يصير من قبيل المفارقة التي لا تجد المحكمة معنى مقبولاً لها.

:

[دعوى صحة عقد بيع عقار ونفاذه – هدفها – ملكية البائع شرط لإجابة الدعوى – علة ذلك – رفض الدعوى بحالتها - معناه]

[القاعدة]

[دعوى صحة عقد البيع الوارد على عقار ونفاذه دعوى شخصية عقارية تستند إلى حق شخصي طلباً لتقرير حقٍّ عيني على عقار. إنها من دعاوى الاستحقاق مآلاً، الهدف الحقيقي من رفعها إجبار البائع على تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع تنفيذاً عينياً، والحصول على حكم قضائي بانتقال هذه الملكية ليقوم تسجيلُه بالسجل العقاري مقامَ تسجيل العقد ذاته، ليتحققَ الانتقالُ بالطريق المقرر قانوناً. فعلة هذه الدعوى هي ابتغاء نقل الملكية إلى المشتري؛ لأن العقد بمجرده لا يكفي لحصول ذلك، ولا يتجاوز أثره إنشاء التزامات شخصية لا يكون فيها البائع أكثر من دائن شخصي بحقوقه الناشئة عن العقد.

من لوازم الحكم بسلامة العقد، إثبات وروده على عقار مملوك للمتصرِّف لتضمن المحكمة عدم إنفاذها تصرفاً في ملك الغير، فيكون انتقال الملكية للمتصرف له ممكناً. لا يغير من جوهرية هذا الشرط مبدأ عدم سريان العقد في حق المالك للعقار في الأحوال التي لا يكون فيها هو المتصرِّف. فعقد بيع ملك الغير لا ينقلب صحيحاً في حق المشتري إلا بإقرار المالكِ البيعَ، ولذا فإن إقدام المحكمة على القضاء بصحة عقد ناقل للملكية من دون أخذ خطوات أساسية تضمن بالقدر المتيسر فاعلية حكمها في ذلك النقل، واضعة في حسبانها تلك الضمانة التي وضعها المشرع للمالك، لهو سلوك قاصر عن التدقيق، غير سديد، وباعث على فتح الباب واسعاً أمام التصرف في أملاك الغير. أضف إليه أن استحضار قاعدة أن تصرف غير المالك لا يسلب هذا ملكَه ولا يتنقص من حقوقه في شيء، إذ يظل محتفظاً بحقه في التسجيل بوصفه المالك، وإن حاز غيرُه حكماً بصحة التعاقد على عقاره، استحضار هذا يُقصي فكرة عدم لزوم تثبت المحكمة من مسألة الملكية، ويستحيل معه حكمها بالصحة والنفاذ، من دون هذا التثبت، حكماً يفتقد للمسوغ القانوني بل عبثاً. ثم إن القول بغير هذا يستتبع أن التسليم بانتقال الملكية بتسجيل ذي الشأن الحكمَ القضائي، وبعدم انتقالها بتسجيله العقدَ العرفي، يصير من قبيل المفارقة التي لا تجد المحكمة معنى مقبولاً لها.]

 

بسم الله الرحمن الرحيم، والصلاة والسلام على رسوله محمد النبي الكريم وعلى آله وصحبه،

بالجلسة المنعقدة علناً بتاريخ: 1 شعبان 1441هـ. الموافق: 25-3-2020م،

برئاسة القاضي د. عيـاد علي دربال، وحضور كاتب الجلسة الأخ ...،

أصـــدرت المحكمة، بتوفيق الله تعالى، هذا الحكــم

الدعوى:

...-2020 مدني كلي الزاوية.

المدعي:

  1. ... ~ ....

موطنهم المختار مكتب المحامي ....

المدعى عليه:

....

ملخص الدعوى

تجمل الدعـوى في اختصام المدعين للمدعى عليه بصحيفة أعلنوها وفق القانون. شرحوا الدعوى بما فحواه أنهم في 2-8-2018، اشتروا بثلاثين ألف دينار من المدعى عليه أرضاً تقع في مدينة صرمان، محلة أبوهلال، هي موضوع كراسة التصديق .... على الأرض مبان حددوها بالصحيفة. حدودها: من الشمال، ...؛ من الجنوب، ...؛ من الشرق، ...؛ من الغرب، .... وهم إذ يقيمون هذه الدعوى، يستندون فيها إلى المواد: 89 و147(1) و148(1) من القانون المدني، ويطلبون الحكم لهم بصحة العقد ونفاذه، وبإلزام المدعى عليه بالمصاريف، مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل، وبلا كفالة.

بدأت المحكمة نظر الدعوى بجلسة 29-1-2020. أمامها، حضر عن المدعين الأستاذ المحامي ... بتفويض من محاميهم المذكور. وحضر المدعى عليه. قدم المحامي مستندات المدعين في الدعوى وهي:

انتهى الدفاع إلى طلب حجز الدعوى للحكم. أقر المدعى عليه بالبيع ووافق على الحكم بالمطلوب.

منحت المحكمة أجلاً للمدعين لإثبات ملكية المدعى عليه ما باعهم، لكن دفاعهم اكتفى بما قدم، وطلب الحكم في الدعوى بحالتها. حجزتها المحكمة للحكم بجلسة اليوم، وهنا قضت بالوارد بالمنطوق.

الأسباب

الحمد لله الذي قدّر كلَّ شيءٍ فأحسن قدره، وابتلى الإنسان بما يسرُّه وبما يسوءُه ليبتليَ في الحالتين شكرَه وصبره. وبعدُ، فإن المحكمة وقد اجتهدت في تفحص الدعوى استهدافاً للفصل فيها بالحق والعدل القانوني، تسأل الله تعالى التوفيقَ في فهمها لها والإلمام بأحكامها، والسداد في ما قضت به بشأنها. وإنه لقضاء أمضته بعد سماع المرافعة الشفوية، ومطالعة أوراق الدعوى، وإمعانٍ في النظر في كلِّ جوانبها. وهذه أسبابه فمنطوقه.

حيث جرى نظر الدعوى على النحو المبين بمحضر جلساتها، وفيها حضر عن المدعين دفاعهم، فيما حضر المدعى عليه شخصياً، وإذاً فالحكم الصادر فيها يكون حضورياً بالنسبة للطرفين عملاً بالمادة 92 من قانون المرافعات.

حيث إن الدعوى الماثلة دعوى صحة عقد بيع وارد على عقار. وحيث إنها بهذه الطبيعة تعد دعوى شخصية عقارية تستند إلى حق شخصي طلباً لتقرير حقٍّ عيني على عقار. وهي من دعاوى الاستحقاق مآلاً، الهدف الحقيقي من رفعها إجبار البائع على تنفيذ الالتزام بنقل ملكية المبيع تنفيذاً عينياً، والحصول على حكم قضائي بانتقال هذه الملكية ليقوم تسجيلُه بالسجل العقاري مقامَ تسجيل العقد ذاته، فيتحققَ الانتقالُ بالطريق المقرر قانوناً في المادة 48 من القانون 17 لسنة 2010 بشأن التسجيل العقاري وأملاك الدولة، ووفق المشروط بنصي المادتين 207 و938(1) من القانون المدني. فكما تقول المحكمة العليا في الطعن المدني 32/20ق: في المواد العقارية، "يكون المشتري بمقتضى العقد العرفي ملزماً بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد، حتى إذا قضي له بذلك وسجل الحكم، انتقلت إليه ملكية البائع." وفي الطعن المدني 96/23ق تؤكد ذلك بقولها: "لا يكون مجرد التعاقد على بيع العقار ناقلاً للملكية، وإنما تبقى الملكية على ذمة البائع ولا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع أو الحكم الصادر بصحة تعاقده." وعليه، فإن علة هذه الدعوى هي ابتغاء نقل الملكية إلى المشتري؛ لأن العقد بمجرده لا يكفي لحصول ذلك، ولا يتجاوز أثره إنشاء التزامات شخصية لا يكون فيها البائع أكثر من دائن شخصي بحقوقه الناشئة عن العقد.

وحيث إنه لما كانت هذه الدعوى كذلك، فإنه يتعين للقضاء بصحة العقد موضوعها ونفاذه التحققُ من صحةِ البيع، ومن استيفائِه شروطَه وأركانَه، ومن صلاحيتِه لنقل ملكية المبيع. والمحكمة في سبيل ذلك تفحص العقد من حيث أركانه، فتنطلق من مبدأ أنه لما كان عقدَ بيع، فإن الأحكام المقررة في القانون المدني للعقود عموماً، وتلك المنظمة بشكل خاص لهذا النوع منها، تكون المرجع الأساسي للحكم بمدى سلامته.

وحيث إنه وفقاً لتلك للأحكام، يشترط لصحة العقد موضوع الدعوى قيامه على ثلاثة أركان: التراضي، والمحل، والسبب. وحيث إنه باختبار المحكمة له، وجدت الأوراق خالية مما يثبت سلامة ركن المحل فيه. ذلك أن من لوازم الجزم بهذه السلامة، إثبات المدعي ورودَ العقد على محل مملوك للمتصرِّف (البائع)، حتى تضمن المحكمة عدم إنفاذها تصرفاً في ملك الغير؛ لما يشكله من مخالفة لنص المادة 135 من القانون المدني وتعارضٍ مع القانون في الكثير من أحكامه. زد عليه أن هذا الإنفاذ متعذر قانوناً بحكم المادتين 207 و936. فالأولى تنص على أن "الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً يملكه الملتزم"، وتنص الثانية على أن "تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول والعقار بالعقد، متى ورد على محل مملوك للمتصرف". وعلى هذا، يكون لزاماً على المحكمة التثبت من أن البائع يملك المبيع ملكيةً تحققت بسبب من أسباب اكتسابها لتجزم بأنه يتصرف في شيء يملكه، فيكون بالتالي انتقال الملكية للمتصرف له ممكناً.[1]

لا يغير من هذا المذهب ولا من قناعة المحكمة بجوهرية الشرط ما تقضي به المادة 455 من عدم سريان العقد في حق المالك للعقار المتصرَّف فيه، وذلك في الأحوال التي لا يكون فيها هو المتصرِّف. بل إن لهذا تعلقاً بالمذهب وتوكيداً للقناعة. فهذه المادة والتي تليها تفيدان أن عقد بيع ملك الغير لا ينقلب صحيحاً في حق المشتري إلا بإقرار المالكِ البيعَ، ولذا فإن إقدام المحكمة على القضاء بصحة ونفاذ عقد ناقل للملكية من دون أخذ خطوات أساسية تضمن بالقدر المتيسر فاعلية حكمها في ذلك النقل، واضعة في حسبانها تلك الضمانة التي وضعها المشرع للمالك، لهو سلوك قاصر عن التدقيق، غير سديد، وباعث على فتح الباب واسعاً أمام التصرف في أملاك الغير. علاوة على ذلك، فإن استحضار قاعدة أن تصرف من لا يملك لا يسلب المالكَ ملكَه ولا يتنقص من حقوقه في شيء، وفق ما تنص عليه المادتان 455 و456، إذ يظل محتفظاً بحقه في التسجيل بوصفه المالك، وإن حاز غيرُه حكماً بصحة ونفاذ التعاقد على عقاره، استحضار هذا يُقصي فكرة عدم لزوم تثبت المحكمة من مسألة الملكية، ويستحيل معه حكمها بالصحة والنفاذ، من دون هذا التثبت، حكماً يفتقد للمسوغ القانوني بل عبثاً. ثم إن القول بغير هذا يستتبع أن التسليم بانتقال الملكية بتسجيل ذي الشأن الحكمَ القضائي، وبعدم انتقالها بتسجيله العقدَ العرفي، يصير من قبيل المفارقة التي لا تجد المحكمة معنى مقبولاً لها، اللهم إلا بافتراض هُزال دورها في هذا الشأن، وهو ما لا يصح.

إن المعنى الحقيقي لدور المحكمة يتجسد في أنها، وهي الأكفأ، تعد أصلح جسم للتحقق من سلامة الانعقاد واستحقاق النفاذ، وبالتبعية، لتوكيد جدوى العقد في انتقال الملكية وكفايته من بعدُ لتمام إجراءات التسجيل، السبيلِ المشروط في القانون لانتقال الملكية وفي أوعر بيئة ممكنة للمنازعة. وهكذا، فلا يُجاب المتصرف له إلى طلبه بالصحة والنفاذ إلا إذا توافرت كل الشرائط المذكورة، وثبتت ملكية المتصرِّف للعقار المتصرَّف فيه.

لما كان ذلك، وحيث إن ما استند إليه المدعون في القول بملكية البائع ما باعهم إياه من أرض انحصر في ما سبقت الإشارة إليه من العلم والخبر والعقد العرفي، فإن هذا لا يسعفهم ليؤتوا سؤلهم بالصحة والنفاذ. فمن دون الحاجة إلى الخوض في مدى صلاحية كلٍّ من الوثيقتين في ذاتها سبباً ناقلاً للملكية أو دليلاً عليه، فإنهما تبدوان منبتتي الصلة بالأرض موضوع وثيقة العقد موضوع الدعوى. فالتمايز بين حدود الأرض الموصوفة في كلِّ وثيقة شديد إلى حدٍّ يحمل على الجزم بالتغاير بينها. بل إن التمايز يمتد إلى مساحة الأرض وموقعها أيضاً. فهما في عقد الدعوى 24 هكتاراً تقع في صرمان، محلة أبوهلال. وهما في العقد العرفي المستشهد به هكتاران وثلث الهكتار في "محلة النصر في منطقة غوط الرشا". أما في العلم والخبر، فهما 17 هكتاراً في صرمان، محلة سيدي مخلوف. ومع كل هذا، لا يشير المدعون ولا دفاعهم إلى أي تباين فضلاً عن أن يبرروه بمسوغ.

لذلك، فإن الأوراق تخلو مما يثبت ملكية المدعى عليه لما تصرف فيه، ما يمتنع معه على المحكمة إجابة المدعين إلى طلبهم، فتحكم برفض دعواهم بحالتها وفق الوارد بالمنطوق.

وحيث إن المحكمة وإن قضت بذلك، فإنها على بيّنة من حقيقة أن إخفاق المدعين في إثبات ملكية البائع لما باعهم بعدم تقديمهم ما يصح للبرهنة على ذلك، لا يعني بحكم اللزوم الحتمي عدم تحقق هذه الملكية. ولهذا، فإن المحكمة لم تفصل في هذه المسألة لنقص موجبات الفصل فيها. وإذاً، فليس ما انتهت إليه، بسبب خلو أوراق الدعوى من السند القانوني لتلك الملكية، بحكم حاسم لا وجه للرجوع فيه، وليس من شأنه أن يمنع المدعين من معاودة إقامة دعواهم أمام هذه المحكمة إذا ما تفادوا أسباب عدم إجابتهم، وتغيرت حالة الأوراق التي انتهت بهذا الحكم. فهو لا يعدو في جوهره قضاءً في الدعوى بحالتها الراهنة التي لا تكفي لوضع حد لها. فلا تكون له، من ثم، إلا حجية موقوتة تقتصر على هذه الحالة مادامت لم تتغير.[2]

وحيث إنه عن المصاريف، تلزم المحكمةُ المدعين بها لخسرانهم الدعوى، وذلك وفقاً للمادتين 281 و282 من قانون المرافعات.

الحكم

حكمت المحكمة حضورياً، برفض الدعوى بحالتها، وبإلزام رافعيها بالمصاريف. [انتهى منطوق الحكم]

الكاتب                                                                                                  القاضي

 

أُودعت الأسباب في: 25-3-2020م

[1] على هذا الشرط من ثبوت الملكية في مثل الحالة المطروحة يجري قضاء محكمة النقض المصرية في الكثير من أحكامها، كما يبين، على سبيل المثال، من الطعون: 290 لسنة 32، جلسة 19-5-1966؛ 1293 لسنة 51ق، جلسة 21-3-1985؛ 1703 لسنة 64ق، جلسة 27-5-2003؛ 1564 لسنة 65ق، جلسة 11-4-2006؛ 2629 لسنة 73ق، جلسة 13-6-2005.

[2] وعلى هذا الرأي من الحجية الآنيّة استقر القضاء في مصر، وعلى رأسه محكمة النقض، كما يبين، على سبيل المثال، في الطعون: 635-71 جلسة 19-12-2011؛ 4922-63 جلسة 19-1-1995؛ 2256-54 جلسة 29-11-1992.